منظور از عرصه و اعیان چیست ؟ – قسمت اول

منظور از سند عرصه و اعیان ملک چیست ؟ نکاتی مهم که دانستن آنها خالی از لطف نیست. در این مطلب به نکاتی اشاره شده است که پیش از خرید ملک باید بدانید.

هنگام سر و کار داشتن با قرار دادهای ملکی و اسناد زمین ها با دو اصطلاح عرصه و اعیان زیاد مواجه می شوید.

حال می خواهیم شرح دهیم منظور از عرصه و اعیان چه چیزی است ؟!

املاک فدک، با افتخار اطلاعات جامعی را در مورد خرید باغ ویلا، خرید ویلا ارزان، خرید ویلا، زمین و باغ اطراف تهران، کرج و شهریار، در اختیار مشتریان و خریداران عزیز قرار می دهد.

منظور از عرصه زمین و جایگاهی است که بر روی آن ساختمان بنا شده است و منظور از اعیان ساختمان و بنایی می باشد که بر روی یک زمین و یا همان عرصه بیان شده و با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی آن دارای کاربرد های مسکونی، اداری، تجاری و … است.

سند عرصه و اعیان
سند عرصه و اعیان

نکاتی درباره نوع سند عرصه و اعیان

اولین نکته این است که باید حتما در هنگام خرید املاک به نوع آن زمین یا آپارتمان که در گواهی و پایان کار آن ثبت شده توجه ویژه داشت.

چرا که در ملکی که کاربری مسکونی دارد نمی توان شغل های تجاری شکل بگیرد و بالعکس، ملکی که در پایان کار آن ملک تجاری قید شده به هیچ عنوان کاربرد مسکونی ندارد.

دومین نکته این است که باید دانست املاک اوقافی قابلیت خرید و فروش را ندارند اما امکان اجاره آن ها با مجوز اداره اوقاف و برای مدت زمان مشخصی وجود دارد، که این خود مستلزم شرایطی است.

در برخی موارد ممکن است شش دانگ ملک اوقافی شامل عرصه و اعیان نباشد و تنها عرصه و عیان زمین آن ملک اوقافی اجاره داده می شود.

بنابراین خریداران ملک و آپارتمان باید توجه داشته باشند که زمین های اوقافی در بعضی از مناطق شهر ها وجود دارد که باید معاملات انجام شده برای آن ها زیر نظر و با اجازه اداره اوقاف باشد.

همچنین قابل ذکر است که بعضی از اداره های اوقاف مجوز ساخت روی اعیان را به مستاجرین نیز می دهند. که به شرایط مستاجرین این نوع املاک به طور کامل می پردازیم.

شرایط خرید و فروش املاک موقوفی

ملک موقوفی غیر قابل خرید فروش است اما مستاجر می تواند حق مالکیت اعیان را واگذار کند و می تواند از این طریق برای خود درآمد زایی کند.

یعنی وقتی که مستاجر مبلغ اولیه را پرداخت کند، حق ساخت بنا را دارد چون می تواند سند اعیانی را با داشتن اجاره نامه عرصه دریافت کند.

اجاره نشین نمی تواند بدون رضایت مالک اصلی به کسی دیگر واگذار کند و باید حتما مبلغ نقل و انتقالات را پرداخت کند.

پس برای نقل و انتقالات عرصه حتما باید رضایت مالک عرصه و پرداخت پذیره نقل و انتقالات انجام شود.

در تعیین ارزش عرصه و اعیان، پذیره نقل و انتقالات عرصه را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کند که معمولا ۱۵ درصد ارزش عرصه می باشد.

منظور از سند عرصه و اعیان
منظور از سند عرصه و اعیان

املاک فدک مشاور شما در زمینه خرید ویلا در شهریار، ملارد و اطراف تهران

نکاتى در موضوع اجازه در احداث بنا بر روى عرصه متعلق به شخص دیگر

  1. هر کسی ادعا کند که مالکیت اعیانی احداثی بر عرصه دیگر است، آن را باید اثبات کند.
  2. هر کسی بدون اجازه مالک عرصه انجام به احداث کند، کار او خلاف قانون است و مالک می تواند از او شکایت کند و از او به خاطر تصرف بر اموال جریمه نقدی بگیرد و در مقابل نیز مالک هم اجازه اعیان احداث غاصب را ندارد.
  3. وقتی که مالک این اجازه را بدهد که بنا احداث شود، مانند وقتی که به اجاره نشین اجازه داده می شود که احداثی را بنا کند، مالک نمی تواند تقاضای تصاحب بنا کند. چرا که اجازه از ملزومات عقد قرار داد است و این عقد قرار داد هم وجود دارد.

پس مالک نمی تواند تقاضای قلع ملک کند. و این اجازه تا زمان انقضای عقد وجود دارد و زمانی که این انقضا تمام شود فقط در چند شرایط است که قابل رجوع نیست :

  • وقتی که اجازه در عقد لازم یا جایزی داده شده باشد، تا زمانی که آن عقد وجود دارد.
  • وقتی که اجازه طبق زمان معینی باشد، و یا اجازه دهنده حق رجوع از اجازه داده شده را از خود گرفته باشد.
  • هنگامی که رجوع اجازه با شرع مخالف باشد. مثلا رجوع اجازه ای که به دفن اموات داده شده که برگشت از این اجازه به معنای نبش قبر است.
  • هنگامی که رجوع مخالف با نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. به این منظور که هنگامی که شخصی اجازه استفاده از ماشین اصلاح صورت را به شخصی دیگر داده، هنگام اصلاح صورت، ماشین اصلاح را از او بگیرد و یا اینکه از اجازه خود به شخصی که اجازه استفاده از لباس هایش را به او داده به طور ناگهانی رجوع کند که به دور از اخلاق است.

همانطور که در قبل تر ذکر شد، منظور از عرصه، زمین یک ملک و منظور از اعیان، ساختمانی است که بر روی آن زمین و یا همان عرصه بنا نهاده شده است. که طبق استفاده ای که از آن می شود می تواند مسکونی، اداری، تجاری و … باشد.

پس در صورتی که یک ملک به صورت کامل و شش دانگ خریداری شده باشد هم شامل عرصه است و هم شامل اعیان (همان زمین و ساختمان). اما در مواردی ممکن است ملک به صورت موقوفی و به صورت املاک خاص باشد. که در این صورت یا عرصه است و یا اعیان.

بنابراین باید مشخص شود که آن مورد خاص خریداری شده به صورت عرصه می باشد و یا به صورت اعیانی ؟

تفکیک عرصه و اعیان

تفکیک از نظر حقوقی به تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر گفته می شود.

مرجع تفکیک عرصه و اعیان ادارات ثبت می باشند.

هنگامی که نسبت به یک ملک از طرف مالک و یا قائم مقام او تقاضای تفکیک داده شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می شود و باید در تقاضا نامه مذکور ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش های معادلاتی روز مشخص و معین شود.

در تعیین ارزش عرصه و اعیان ملک، هزینه تفکیک املاک نسبت به مبلغ معامله انجام شده از هر ده هزار ریال تا پانصد ریال دریافت خواهد شد.

منظور از سند عرصه و اعیان

هزینه تفکیک عرصه و اعیان

برای پرداخت هزینه ی تفکیک از طرف فرد ذی نفع، باید طبق ماده پانزدهم قانون ثبت اسناد، اقدام شود.

این هزینه بر طبق ارزش های معاملاتی صورت می پذیرد. زمانی که تقاضای تفکیک از طرف شخص مالک و یا وکیل قانونی آن درخواست میشود، در واقع آن شخص از شهرداری میخواهد که نقشه تفکیک پلاک را برای آن تهیه و طبق ماده ی ۱۰۱ قانون شهرداری ها، نقشه طراحی شده به متقاضی تحویل داده شده و نسخه ی دیگری را تنظیم کرده و برای تطبیق با قوانین ثبت شده، برای صورت جلسه به ادارات ثبت اسناد ارسال خواهد شد.

پس از طی مراحل ذکر شده، نقشه درخواستی به اداره ی ثبت، نماینده و نقشه بردار مربوطه به منظور بازدید کردن از ملک مورد نظر ارسال می شود.

زمانی که سند مالکیت با نقشه ی شهرداری مطابقت پیدا کند، محل نقشه را از نظر عواملی نظیر: عدم مطابقت، عدم تجاوز به مجاورین و معابر و همچنین خیابان ها چک خواهند کرد.

پس از گذشت این مراحل، نماینده ثبت، صورت جلسه ای را برای تفکیک تنظیم کرده و پس از طی کردن مراحل اداری، نسخه ای دیگر از پرداخت هزینه های دولتی به دفتر اسناد رسمی برای متقاضی ارسال خواهد شد.

جهت مشاهده فایل های ویلا در شهریار اینجا کلیک کنید

آنچه در قسمت دوم عرصه و اعیان می خوانید :

  • تفکیک اعیان
  • افراز عرصه و اعیان
  • تفاوت افراز و تفکیک عرصه و اعیان
  • راه های اقدام برای اطلاع یافتن از پایان مراحل ثبت
  • قوانین و مقررات اجرای افراز یا تفکیک
  • قانون اصلی در عرصه و اعیان باغ ها

منظور از عرصه و اعیان چیست ؟ – قسمت دوم

درصورتیکه هرگونه سوال و ابهام درمورد املاک عرصه و اعیان دارید می توانید با مشاورین املاک فدک تماس بگیرید.

۰۹۱۲۶۹۸۴۸۰۰

آقای محمد قجرلو

بازگشت به بالا

پست های مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید