منظور از عرصه و اعیان چیست ؟ – قسمت دوم

منظور از سند عرصه و اعیان ملک چیست ؟ نکاتی مهم که دانستن آنها خالی از لطف نیست. در این مطلب به نکاتی اشاره شده است که پیش از خرید ملک باید بدانید.

پیشنهاد می شود قسمت اول مقاله منظور از عرصه و اعیان چیست را مطالعه کنید.

برای خرید و فروش ویلا در شهریار، باغ، باغچه و زمین در تهران و اطراف تهران با مراجعه به املاک فدک در استان تهران می توانید با هر میزان هزینه ای صاحب ملک شوید یا به بهترین قیمت ملک خود را به فروش برسانید.

تفکیک اعیان

در تعیین ارزش عرصه و اعیان ملک، در صورت پایان کار ساختمان، تفکیک اعیان توسط اداره ثبت اسناد و با توجه به گواهی صادر شده انجام می پذیرد.

عرصه و اعیان
عرصه و اعیان

شخص متقاضی تخفیف اعیان، در خواست خود را در غالب فرمی تنظیم کرده و از طریق دفاتر اسناد رسمی، به همراه تصویری از مصداق گواهی پایان کار به اداره ی ثبت ارائه کرده و بعد از بازدید نماینده از سوی آنها و نقشه بردار ثبت از پلاک مورد نظر، نقشه بردار کروکی تمام قطعه ها را رسم کرده و سپس صورت جلسه ای تفکیکی که دارای شرح مختصری از سابقه ملک مورد نظر به همراه مشخصات کلی ساختمان مانند متراژ و مساحت است را تنظیم کرده و پس از طی مراحل اداری مربوطه، صورت جلسه را صادر خواهند کرد.

در صورت تایید ملک و بررسی موارد نقض و مفاد آن، نتیجه برای رئیس ثبت و یا معاون وی گواهی شده و طبق نظر آنها، میزان هزینه تفکیک ملک و تسلیم فیش بانکی مشخص شده و به قسمت حسابداری محاسبه هزینه تفکیک ارائه خواهند شد.

پس از ضبط یک نسخه از آن و ارسال نسخه دوم به دفترخانه مربوط به شخص متقاضی، هزینه تفکیک ملک پرداخت خواهد شد.

به هنگام تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قسمت تقسیم خواهد شد به طوری که هیچگونه ارتباط حقوقی و فیزیکی با یکدیگر نخواهند داشت.

ولی در تفکیک آپارتمان ها، هر قطعه ی پلاک دار از لحاظ حقوقی به صورت جداگانه حساب خواهد شد و قیمت ملک عرصه و اعیان، به طور مساوی برای دو طرف در نظر گرفته میشود.

افراز عرصه و اعیان

افراز به جدا سازی سهم مشاعی شریک و یا شریکان، در تقسیم اموال غیر منقول مشاع، بین همه  شرکا میگویند. ممکن است در یک ملک، سهم شرکا با هم یکسان و یا متفاوت باشد.

عرصه و اعیان

تفاوت افراز و تفکیک عرصه و اعیان:

در هنگام تفکیک باید حتما ملک مورد نظر مشاع باشد.

در صورت تفکیک ملک، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نخواهد رفت.

یعنی بعد از انجام تفکیک نیز، هر یک از افراد به میزان سهم خود در هر قطعه مالکیت دارند.

به طور مثال: در زمینه عرصه و اعیان باغ، اگر مالکین زمینی ده هزار متری به صورت یکسان در آن شریک باشند -هم از لحاظ وسعت و هم از لحاظ میزان سهم- و آن زمین را به دو قطعه ی مجزا تفکیک کنند، هر کدام از آنها مالک سه دنگ از هر دو زمین خواهند بود.

اما در افراز ملک اینگونه نیست.

زمانی که ملک و یا زمینی به صورت افراز تقسیم شود، ملک از حالت مشاع و اشتراک خارج خواهد شد. در افراز، ملک مورد نظر بر حسب سهم شرکا از آن تقسیم میشود.

اما در تفکیک شرایط متفاوت است؛ یعنی میزان مالکیت شرکاء در تقسیم اراضی دخیل نیست.

از آنجایی که ممکن است بین شرکاء بر سر تفکیک عادلانه ی سهم خود و یا ارزش عرصه و اعیان ملک، اختلاف نظر ایجاد شود، لذا برای تایید پایانی این امر نیاز بر عهده  دادگاه و مراجع قضایی می باشد.

اما از آنجایی که در تفکیک، املاک تقسیم سهم مشاعی نیست، نیازی به مراجعه به دادگاه و یا مراجع قضایی نیست و انجام آن توسط اداره ثبت اسناد امکان پذیر خواهد بود.

 

راه های اقدام برای اطلاع یافتن از پایان مراحل ثبت:

مرجع در خواست افراز، در مرحله ی اول باید وضعیت ملک را از لحاظ اینکه جریان ثبت آن پایان یافته است را حتما بررسی کند. در چنین شرایطی باید از روش های زیر اطلاع پیدا کرد:

  1. اگر جریان ثبت ملک پایان یافته باشد، مرجع مورد نظر برای رسیدگی، اداره ثبت محل وقوع ملک است، و نتیجه آن طی ده روز پس از ارائه قابل اعتراض در دادگاه های عمومی است.
  2. در صورتی که جریان ثبت ملک پایان نیافته باشد، مرجع مورد نظر برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است.

نکته: لازم به ذکر است که اگر نسبت به ملک مشاعی، سندی مبنی بر مالکیت صادر شده است، همین صدور سند مالکیت نشانه خاتمه دادن عملیات ثبت است.

در غیر این صورت اگر اداره ثبت اعلام خاتمه نیافتن بکند، باید به دادگاه عمومی دادخواست ارائه شود. با این کار شما روند پیشبرد پرونده را بالا خواهید برد.

چون اگر در مرحله ی اول به دادگاه درخواست افراز ارائه شود، دادگاه موظف است از پایان یافتن روند ثبت ملک مطلع شود و همین روند اداری، سرعت انجام کار را کاهش خواهد داد.

قوانین و مقررات اجرای افراز یا تفکیک:

بر حسب ماده چهارم قانون اصلاح و مصوبات بعد از آن، دادگاه ها باید پیش از اقدام برای افراز و یا تفکیک ملک و زمین، باید برای مورد تایید رساندن نقشه تفکیکی را به شهرداری ارسال نماید.

پس از آن شهرداری موظف است که طی حداکثر دو ماه نسبت به این موضوع به صورت کتبی اظهار نظر کند. در صورتی که با گذشت بیش از دو ماه از موعد مقرر، شهرداری اظهار نظری ارائه ندهد، دادگاه و یا ادارات ثبت مکلف به اجرای افراز و تفکیک خواهند بود.

متن ماده چهارم قانون اصلاح و مصوبات به شرح ذیل است:

“دادگاه و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیک که به تایید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر ها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند؛ در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأسا اقدام خواهند نمود. ”

عرصه و اعیان

قانون اصلی در عرصه و اعیان باغ ها، شامل قوانین و مقررات اصلاحات ارضی بین مالکین و زارعان مربوط تصویب شده در تاریخ نوزدهم آذر ماه سال ۱۳۵۱ شمسی:

ماده واحده- به دارندگان و مالکین باغ ها و بیشه هایی که مشمول مواد ۲۷ و ۲۸ آیین نامه ی اصلاحات ارضی مصوب، که شخص زارع با مالک آن شریک بوده و یا مجموع اعیان به طور کلی متعلق به زارع است و تا به حال مصوبات و مقررات اصلاحات ارضی در باغهایشان عملی نشده است، فرصت داده میشود که تا پایان شهریور ماه سال بعد -۱۳۵۲- نسبت به تقسیم و افراز عرصه و اعیان باغ و هم چنین حقوق مربوط با خرید و فروش حق یکدیگر، به صورتی که مورد اتفاق نظر دو طرف قرار بگیرد، باید نسبت به تنظیم سند رسمی و قانونی اهتمام ورزیده و مدارک خود را به همراه سند تنظیم شده، به اداره تعاون و امور روستاهای شهرستان مربوطه، در عوض اخذ رسید کتبی، اعلام کنند.

در صورتی که طی موعد تعیین شده، اقدام به انجام این کار نکنند، وزارت تعاون و امور روستا ها به طور خودکار، میزان حقوق قانونی مالکین و قیمت عرصه و اعیان ملک را مشخص، و به زارعین مربوطه منتقل خواهد کرد.

در چنین شرایطی زارعان موظف اند که نسبت به پرداخت ارزش حقوقی و قانونی مالکی اقدام کنند. اگر از زمان تعیین شده برای پرداخت، سه ماه بگذرد و زارعین نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام ننمایند، مالکین میتوانند میزان مبلغ اسمی ملک خود را به همراه ظهرنویسی قبوض، به بانک تعاون کشاورزی تحویل داده و مبلغ آن را به صورت نقدی دریافت نمایند.

تبصره یک: بانک تعاون کشاورزی، در صورت وصول قبض های نام برده شده، میتواند از زارعین بدهکاری که به مدتی بیش از سه ماه تاخیر داشته اند، میزان ۱۲% از آن را به عنوان خسارت برداشته کرده و به حساب درآمد همان بانک واریز کند.

تبصره دو: وظیفه ی دولت است که به طور سالانه هزینه ی لازم برای تامین و اجرای اعمال ذکر شده را تامین کرده و به وزارت تعاون و امور روستا ها تحویل دهد.

جهت مشاهده فایل های ویلا در شهریار اینجا کلیک کنید

درصورتیکه هرگونه سوال و ابهام درمورد املاک عرصه و اعیان دارید می توانید با مشاورین املاک فدک تماس بگیرید.

۰۹۱۲۶۹۸۴۸۰۰

آقای محمد قجرلو

3.7 (74.29%) 7 vote[s]
بازگشت به بالا

پست های مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید